Sie haben einen festen Job, ein solides Einkommen und jahrelang gespart. Sie fragen Ihre deutsche Bank nach einer Hypothek. Die Antwort: nein. Keine Erklärung, einfach nein.
Das passiert Expats in Deutschland jede Woche. Nicht weil sie sich die Immobilie nicht leisten können – sondern weil sie bei der falschen Bank mit dem falschen Visum vorgesprochen haben.
Die 120-von-700-Realität
Deutschland hat rund 700 Banken. Etwa 120 davon vergeben Hypotheken an Nicht-EU-Bürger mit befristetem Aufenthaltstitel. Der Rest lehnt den Antrag ab, egal wie solide die Finanzen auf dem Papier aussehen.
Für EU-Blue-Card-Inhaber ist die Zahl noch drastischer: Derzeit bieten nur etwa vier Banken Produkte an, die speziell auf diese Gruppe ausgerichtet sind. Vier.
Das ist nirgendwo zentral veröffentlicht. Es gibt kein offizielles Verzeichnis. Expats entdecken es auf die harte Tour – nach wochenlangen Absagen von Banken, die vollkommen normal wirkten, bis sie den Visastempel sahen.
Die Hausbank Ihres deutschen Arbeitgebers? Wahrscheinlich nicht unter den 120. Ihre Girokonto-Bank? Fast mit Sicherheit nicht. Die bekannten Retailbanken, von denen Sie gehört haben? Die meisten von ihnen, nein.
Direkt zur Retailbank zu gehen ist als Nicht-EU-Expat meist Zeitverschwendung. Die Kreditgeber, die tatsächlich mit diesem Profil arbeiten, sind fast ausschließlich über spezialisierte Hypothekenmakler zugänglich – Hypofriend, Your German Mortgage, Finance for Expats, Baufi24, Urbyo – die Beziehungen zu Banken haben, die in einer normalen Suche nicht auftauchen.
Ihr Visastatus schlägt Ihr Gehalt
Deutsche Banken schauen nicht nur aufs Einkommen. Sie beurteilen das Residenzrisiko: die Wahrscheinlichkeit aus ihrer Sicht, dass Sie Deutschland verlassen könnten, bevor die Hypothek abbezahlt ist.
Daraus entsteht eine Hierarchie, die die wenigsten Expats erwarten. Eine Niederlassungserlaubnis bringt die besten Konditionen – nahezu gleichwertig mit einem deutschen Staatsbürger, LTV bis zu 80–90 % bei starken Finanzen. Eine EU-Blue-Card begrenzt Sie auf jene ~4 Spezialbanken, mit einem LTV von typischerweise 60–70 %. Ein befristeter Aufenthaltstitel gilt bei den meisten Kreditgebern als Hochrisikokategorie: viele lehnen von vornherein ab, andere begrenzen auf 50–60 % LTV und schlagen einen Zinsaufschlag drauf. Als Nicht-Resident, der aus dem Ausland kauft, sind die Bedingungen noch strenger – 50 % LTV ist üblich, 60 % ist großzügig.
Das Frustrierende: Ein Softwareingenieur mit Blue Card und 150.000 € Ersparnissen kann abgelehnt werden, während ein Deutscher mit geringerem Gehalt und minimalen Rücklagen eine Zusage bekommt. Das Einkommen spielt eine Rolle, aber der Visastatus filtert Sie raus, bevor die Bank überhaupt auf die Zahlen schaut.
Wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen
Die meisten Expats planen auf Basis des Kaufpreises. Das ist der erste Fehler.
In Deutschland sind Kaufnebenkosten nicht hypothekenfähig. Die Bank finanziert sie nicht. Sie müssen aus Ihrem Ersparten kommen – und sie sind wenige Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig, nicht Monate.
Für eine Immobilie in Berlin im Wert von 400.000 €:
| Kostenart | Satz | Betrag | |---|---|---| | Grunderwerbsteuer (Berlin) | 6,0 % | 24.000 € | | Notar + Grundbuch | ~2,0 % | 8.000 € | | Maklercourtage | ~3,57 % | 14.280 € | | Gesamte Nebenkosten | ~11,6 % | 46.280 € |
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Bayern liegt mit 3,5 % am niedrigsten. Brandenburg, Saarland und NRW liegen bei 6,5 % – ein Unterschied von 12.000 € bei einem 400.000-€-Kauf.
Dazu kommt die Anzahlung. Als Nicht-EU-Bürger oder Blue-Card-Inhaber müssen Sie typischerweise 30–40 % einbringen, manchmal 50 %.
| | Resident | Nicht-EU-Expat | |---|---|---| | Anzahlung | 80.000 € (20 %) | 160.000 € (40 %) | | Kaufnebenkosten | 46.280 € | 46.280 € | | Benötigtes Eigenkapital gesamt | ~126.000 € | ~206.000 € |
Mehr als die Hälfte des Kaufpreises – in bar, bevor Sie irgendetwas besitzen.
Die Grunderwerbsteuer-Rechnung kommt etwa vier Wochen nach der notariellen Unterzeichnung. Wer die Frist verpasst, riskiert den Rücktritt vom Kauf.
SCHUFA beginnt bei null
Das deutsche Kreditbewertungssystem importiert Ihre Vorgeschichte aus dem Ausland nicht. Ihre US-Kreditwürdigkeit, Ihre britische Kreditakte, Ihr polnisches BIK-Register – hier irrelevant. Sie starten bei null.
Das ist nicht automatisch disqualifizierend. Banken können mit einer dünnen SCHUFA-Akte umgehen, wenn andere Faktoren stark sind. Was sie nicht akzeptieren können, ist eine beschädigte.
Hier schaden sich Expats ohne es zu wissen: Jedes Mal, wenn Sie bei einem Kreditgeber eine Zinsanfrage stellen, kann eine harte Bonitätsauskunft Ihren SCHUFA-Score senken. Fünf Banken abklappern, fünf harte Anfragen kassieren – und Ihr Antrag wird mit jeder Anfrage schwächer.
Die auf Expats spezialisierten Hypothekenmakler führen eine einzige Soft-Anfrage bei mehreren Kreditgebern gleichzeitig durch. Das allein ist einer der strukturellen Gründe, warum der direkte Bankweg als Neuankömmling meist nach hinten losgeht.
Ein paar Dinge, die helfen, SCHUFA aufzubauen, bevor Sie eine Hypothek brauchen:
- Ein deutsches Girokonto eröffnen und regelmäßig nutzen
- Einen deutschen Mobilfunkvertrag auf Ihren Namen abschließen – echten Vertrag, kein Prepaid
- Alle Rechnungen von einem deutschen Konto, pünktlich, jeden Monat bezahlen
- In den ersten zwei Jahren unnötige Kreditanfragen vermeiden
Sie brauchen keine perfekte SCHUFA. Sie brauchen eine saubere.
Nicht alle Makler sind gleich
Die meisten Ratgeber für Expats empfehlen, einen Makler zu nutzen. Das stimmt – aber es fehlt ein wichtiger Hinweis: Der Zugang variiert stark.
Die beiden größten deutschen Hypothekenmakler, Dr. Klein und Interhyp, arbeiten jeweils auf einer einzigen Preisplattform (Europace bzw. eHyp). Keiner zeigt den vollen Markt. Beide sind in erster Linie für Residenten ausgelegt.
Makler, die auf Expats und Nicht-Residenten spezialisiert sind, haben Beziehungen zu den Banken in diesem 120-Lender-Pool aufgebaut. Die relevanten Namen: Hypofriend, Your German Mortgage, Finance for Expats und Urbyo. Sie arbeiten auf Englisch, verstehen die Komplexität von Visa-Situationen und schicken Sie nicht auf eine Bank-für-Bank-Ablehnungstour.
Die Beratung ist kostenlos. Der Makler verdient bei Abschluss von der Bank. Es gibt keinen finanziellen Grund, zuerst direkt zu gehen.
Was Sie bereitlegen sollten
Die Unterlagenliste für einen deutschen Hypothekenantrag ist länger als in den meisten Ländern erwartet. Folgendes sollte vor dem ersten Gespräch vollständig vorliegen:
- Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate
- Steuerbescheide der letzten 2 Jahre (deutsche, wenn Sie lange genug hier sind; heimische sonst)
- Arbeitsvertrag – die Bank möchte Laufzeit, Gehalt und ob es unbefristet oder befristet ist
- Kontoauszüge Ihres deutschen Kontos der letzten 3 Monate
- Aufenthaltstitel – genaue Art und Ablaufdatum sind entscheidend
- Aktuelle SCHUFA-Selbstauskunft (einmal pro Jahr kostenlos auf der SCHUFA-Website)
- Eigenkapitalnachweis – die Mittel für Anzahlung und Nebenkosten müssen sichtbar und nachweisbar sein
Bei Selbstständigkeit kommen mindestens 3 Jahre zertifizierte Steuerbescheide und Gewinn- und Verlustrechnungen hinzu. Selbstständigkeit macht die Akte unabhängig vom Einkommensniveau komplexer.
Der Zeitplan
Von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe sollten Sie sechs bis neun Monate einplanen, manchmal länger. Die wichtigsten Phasen:
- Vorabzusage (2–4 Wochen): Makler bewertet Ihre Situation, wendet sich an geeignete Kreditgeber, holt ein bedingtes Angebot ein
- Immobiliensuche: läuft parallel zur Vorabzusage; mit bekanntem Budget bleiben Sie in einem schnelllebigen Markt konkurrenzfähig
- Kaufvertrag (4–8 Wochen nach Angebotsannahme): Notartermin, Vertragsprüfung, Unterzeichnung
- Grunderwerbsteuerzahlung (4 Wochen nach Unterzeichnung): nicht verhandelbare Frist
- Hypothekenfinalisierung (6–10 Wochen ab Antrag): Bankbewertung, endgültiges Angebot, Unterzeichnung der Hypothekendokumente
- Grundbucheintrag (4–8 Wochen): Eigentumsübertragung auf Ihren Namen, sobald die Bank den Verkäufer bezahlt hat
Die Grunderwerbsteuer-Frist ist die, die Käufer kalt erwischt. Alles andere hat mehr Spielraum.
Drei Zahlen, die zählen
Eine Hypothek in Deutschland als Nicht-EU-Bürger zu bekommen ist möglich. Die Bedingungen unterscheiden sich aber wesentlich von dem, was Bankenwebseiten suggerieren – und von dem, was Sie in den USA, Großbritannien oder dem meisten Westeuropa erleben würden.
Die drei Zahlen, die vor allem anderen wichtig sind:
- 120: So viele deutsche Banken werden Ihren Antrag überhaupt in Betracht ziehen
- 50–65 %: Der Anteil des Kaufpreises, den Sie möglicherweise in bar benötigen – Anzahlung und Nebenkosten zusammen
- 4 Wochen: Die Frist für die Grunderwerbsteuer nach der Unterzeichnung
Das bedeutet nicht, dass Sie nicht kaufen können. Es bedeutet, dass Sie die Regeln kennen müssen, bevor Sie anfangen zu spielen.
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